O tópico do Alojamento Local (AL) tem estado bastante presente nas notícias. Seja devido à possível “especulação imobiliária” e o crescente valor das rendas, à crescente contestação por “rendas acessíveis” ou à tsunami turística que anda, felizmente, a inundar as nossas cidades, a dar emprego a milhares de portugueses e a encher os cofres de um estado necessitado. Desconhecendo o caso do Porto vou-me focar mais no caso Lisboeta, apesar de achar que o caso Portuense não tem grandes diferenças com aquilo que se passa na capital.
Eu sou dos primeiros a admitir que os valores do imobiliário e do mercado de arrendamento estão bem altos. Quero, com este artigo, mostrar uma outra perspetiva deste tópico, bem diferente da tradicional.
A retoma económica, o crescimento do turismo e a alteração das leis criaram um aumento da procura imobiliária, mantendo-se o nível da oferta quase constante. O resultado é previsível, os preços das casas, tanto para aluguer como para compra/venda, andam a aumentar a um ritmo constante desde 2013. É o simples funcionamento da lei básica da oferta e da procura.
Ainda sou do tempo em que Lisboa estava “morta” após as 20h00. Em que Alfama, Bica e o Cais do Sodré eram zonas abandonadas, o Intendente-Anjos-Alameda-Martim Moniz era uma zona de drogas e prostituição, o Conde Redondo era zona de travestis e “boîtes”, o parque Eduardo VII estava rendido à prostituição (diz-se que de menores), Alcântara era uma zona bem mais perigosa do que hoje, muito devido ao Casal Ventoso, etc. Durante décadas ninguém queria viver em Lisboa e os moradores estavam entregues à insegurança e a prédios decadentes, frutos das baixíssimas rendas que não serviam para fazer qualquer tipo de manutenção.
A única exceção a esta regra era durante o dia 13 de Junho, dia de Santo António, onde os habitantes dos subúrbios invadiam Lisboa para comer umas valentes sardinhas antes de dizerem “até para o Ano”.
Sou jovem, mas lembro-me das rendas baixíssimas e congeladas que sempre estiveram presentes na capital, contribuindo e bastante para a degradação e abandono do património.
Não é então de estranhar que em 2001 se noticiasse que a capital havia perdido 252 mil habitantes em 20 anos [1], levando também parte do comércio tradicional. As rendas baixas levaram à degradação do património e a uma escassez da oferta. Os elevados preços não são uma queixa recente. Gostaria de relembrar um artigo de 2002 [2] onde já havia queixas disso mesmo, numa época onde não havia ondas de turistas nem AL.
Se calhar pode o leitor pensar que estou a exagerar, mas gostaria de aproveitar relembrar que a maior parte dos prédios de AL estava devoluta [3]. 60% dos prédios em Lisboa, 56% na região norte, 47% na região centro e 55% no Alentejo estavam abandonados e/ou degradados.
Infelizmente, conheço diversos casos de inquilinos que pagavam 120€ de renda, por uma loja da Graça, 200€ por um T2 em Belém ou 140€ por um T2 na Avenida 5 de Outubro. Não esquecer que a estes valores ainda há que subtrair imposto de arrendamento, IMI e até há bem pouco tempo uma ilegal taxa de proteção civil. Não me parece que haja grande “justiça” nisto.
Confesso que me faz alguma impressão, agora que está tudo num brinco, ou seja renovadinho, limpinho e com segurança acrescida por causa do investimento privado e do crescimento do turismo, vem a malta do costume vitimizar-se, coletivamente, e culpar os turistas, senhorios ou proprietários de Alojamento Local pelas rendas altas, isto porque não conseguem viver num T3 por 300€ (com despesas incluídas, claro) no centro de Lisboa, preferencialmente em cima da rotunda do Marquês de Pombal e com estacionamento garantido à porta.
Se não fosse o investimento privado estimulado pela retoma económica desde 2013, o aumento do turismo e uma pequena alteração na “lei das rendas” não só teríamos ainda os prédios a cair de podre, como continuaríamos a ter a Baixa, Chiado e Bairros históricos vazios após as 20h00, bem como continuariam a ser recorrentes os casos de pessoas a morrer ou a sofrer overdoses nos vãos de escadas na zona do Intendente e Anjos (que nunca foi “in“).
Eu pergunto: onde é que andava esta gente toda, tão necessitada de habitação, nos últimos 20 anos? Sim, gostava de saber! Afinal é melhor continuar velho, podre e sujo? Recorrentemente, ouvimos discursos que identificam um novo culpado para a situação que enfrentam. Nuns dias é a “lei dos despejos”. Noutros o “bullying imobiliário”, a “turistificação” ou a “gentrificação”… Torna-se claro que esta gente nasceu para apontar os dedos e inventar novos culpados. Pelo menos sabemos que a Deputada Heloísa Apolónio, repetidor do PCP, quando veio para Lisboa trabalhar como deputada não tinha possibilidades financeiras de vir para Oeiras [4]. É incrível que alguém com o vencimento de deputado tenha o descaramento de mandar um bitaite deste calibre, e gozar com quem efetivamente não tem possibilidades financeiras de ir para Oeiras (ou Lisboa) mas não é nada novo. Esta gente, que é contra as rendas elevadas também é contra a construção quando o mercado está em alta e a favor de subsídios quando o mercado está em baixo. Afinal de contas se não fosse pela dualidade de critérios, esta gente não tinha critérios nenhuns. Não deixa também de ser interessante ver que aqueles que mais a favor são do multiculturalismo sem limites, são os que mais se queixam que o turismo descaracteriza as cidades.
Apartamentos caros existem no centro de qualquer capital ou grande cidade e, Lisboa e o Porto não são exceção. Em Estocolmo não só os preços são elevados, como existe uma lista de espera de arrendamento que pode chegar aos vinte anos [5], no entanto a média situa-se nuns ainda bem desconfortáveis 8,4 anos [6]. Em Londres, nas zonas mais nobres os preços são proibitivos e reservados a vedetas ou príncipes árabes. Em Berlim, onde o Alojamento Local foi fortemente regulado, o preço do arrendamento não diminui e digo-vos, por experiência própria não é fácil arranjar quarto ou apartamento.
Em Frankfurt ou Hamburgo facilmente o arrendamento de um apartamento numa zona central ultrapassa os 2000€ (sem despesas), o que não é barato, nem “acessível” mesmo apesar de terem um vencimento bem superior ao nosso. Acho que já deu para perceber onde quero chegar e não vale a pena falar do valor das rendas de Nova Iorque. No momento em que estou a escrever este artigo estou a voltar de Oslo, onde comprar um apartamento no centro facilmente custa 750 mil euros e por diversas vezes fazem-se leilões.
Por falar em leilões, parece que a Câmara Municipal de Lisboa também tentou fazer um leilão para rendas acessíveis e os resultados foram os esperados, os preços oferecidos pelos potenciais inquilinos foram mais do dobro do valor base [7] (vá-se lá perceber o conceito de fazer um leilão e esperar que o valor final seja baixo, mas enfim é este tipo de gente que está na CML).
Qual a solução nestas cidades para os seus habitantes? Nos restantes países europeus há uma descentralização visível. Em Portugal temos sofrido de uma centralização gigantesca em torno de duas cidades. Infelizmente, parece que Portugal está reduzido a duas (lindas) cidades. Fico feliz por Rui Rio ter insistido e assinado um acordo com o PS para a descentralização [8]. Em segundo lugar, há uma deslocalização da habitação para fora dos centros das cidades e uma excelente rede de transportes, cujo preço é justo para o que se ganha e para a extensão de serviços que oferece, por exemplo metro e comboio à noite. Além disso não são controlados por sindicatos cuja lealdade é meramente partidária e não para com os trabalhadores.
Em último lugar, as leis de arrendamento são mais flexíveis (ou, se quisermos assustar os leitores de esquerda, são mais liberais). Espanta-me que haja em Portugal partidos e pessoas que defendem dificultar o despejo de inquilinos que não pagam renda, causam má vizinhança ou não tomam conta da propriedade onde habitam.
O povo português sempre foi muito bom a desresponsabilizar-se de tudo o que está errado à sua volta. Creio que se calhar faríamos melhor em deixar de culpar quem nos visita ou quem tenta, a muito suor, ser empreendedor e zelar pela sua vida e devemos olhar mais para dentro e fazer uma introspeção do que se passa. Talvez consigamos ver que o problema é mesmo nosso enquanto sociedade. Como escrevi mais acima, acho que o aumento das rendas não é benéfico para grande parte dos portugueses que quer morar nos centros das cidades, mas é inevitável e natural em qualquer grande cidade europeia, ainda mais agora que a internacionalização e procura turística de Portugal está apenas a começar. Acho é que a solução deve ser diferente das palavras de ordem do costume “Banir o Alojamento local”, “Tourists go home” e afins.
Porque razões é perigoso legislar/regular o Alojamento local:
- É um forte motor de crescimento económico. Cria emprego e faz com que os turistas venham a Portugal, passem mais tempo e gastem mais dinheiro [9].
- Contribuiu fortemente para a requalificação das cidades. É inegável que o turismo e perspetiva de lucro requalificou, rapidamente, Lisboa e Porto. Como referi anteriormente, 60% dos prédios de alojamento local, em Lisboa, estavam devolutos. Abandonados.
- Fonte de rendimento de inúmeras famílias. Infelizmente, em Portugal temos uma inveja tremenda de quem faz mais dinheiro do que nós sem nunca pensarmos duas vezes sobre a quantidade de dinheiro que pagamos em impostos. Convém explicar que parte da atividade de alojamento local volta a alimentar a economia seja em construção ou serviços. Se a atividade turística decrescer, muita gente vai perder emprego e terão, no curto-médio prazo que receber subsídio de desemprego. Obviamente é para isso que ele serve, mas é um custo evitável para a nossa ainda débil economia.
- O alojamento local permite-nos viajar cá dentro e lá fora a preços mais acessíveis do que o hotel tradicional. A legislação/regulação excessiva não é a solução correta. Contudo, se for constatado que é necessário, acredito que pode e deve ser regulado em termos de cotas máximas para número de camas por metro quadrado como se faz, por exemplo, em algumas cidades na Suíça. Tem é que ser feito de forma responsável e sem que isso estrangule e comprometa o investimento que beneficia o turismo, emprego direto e indireto e dinheiro que tem trazido a Portugal.
- O Alojamento Local não é a razão do aumento do preço do imobiliário. A razão é o paraíso fiscal (e também meteorológico e gastronómico) que é Portugal para estrangeiros (Residente Não Habitual). Na prática, o que isto significa, é que um reformado que obtenha uma reforma no seu país de origem e que transfira a sua residência fiscal para Portugal, ficará totalmente isento de impostos. O português comum não consegue competir com o poder económico de um francês ou sueco reformado. Como é possível uma família de classe média pagar 1.500 ou 2.000 euros de aluguer por um T2 ou T3 ou pagar entre 400 mil a 700 mil euros por um outro T2? Como convencer os senhorios a baixar os preços de venda ou aluguer de longa duração, quando existem franceses, italianos, finlandeses, espanhóis… dispostos a pagar 500 mil euros por um apartamento com 2 quartos ou rendas de 1.500 até 4 mil euros mensais e ainda ficam com outros 4 mil euros para gastar? O Alojamento Local em nada tem a ver com isto e, acabando com o Alojamento Local os preços de aluguer de longa duração não vão baixar.
Então, quais as soluções possíveis?
- Diminuição da carga fiscal. Esta é a solução mais simples.
- Uma carga fiscal menor tanto no arrendamento (que é paga na totalidade pelo inquilino) como no imposto sobre rendimentos e IVA. De momento, o valor da carga fiscal no arrendamento é entre 25%(IRC) e 28%(IRS). O Imposto sobre rendimentos e desconto de segurança social facilmente levam quase um quarto do salário médio de quem mora em Lisboa [10] e claro, o IVA que leva outro quarto de quase todo o dinheiro que gastamos. A quantidade excessiva de impostos tornam-se uma clara barreira à riqueza da classe baixa e média. Gostaria de apontar uma proposta do CDS [11], que apesar de achar não ser a melhor, mostra o bom caminho.
- Melhoria do planeamento de território e alteração do PDM (Plano Director Municipal). Durante muito tempo não houve um verdadeiro planeamento de território, nem em Lisboa nem no Porto (e muito provavelmente em grande de Portugal). Juntamos a isso parâmetros de construção ou arquitetónicos restritivos e temos uma receita para a desgraça. Ao ritmo atual é de esperar que a cidade de Lisboa continue a crescer e que os subúrbios também cresçam. Assim é necessário que novos prédios de habitação nas áreas de maior pressão possam ser mais altos, sem serem “trambolhos” [12], e assim ter mais frações para habitação, bem como o ponto seguinte.
- Criação de rede de transportes eficaz, versátil, e acessível (o conjunto de modalidades de passe fica caríssimo e é ridículo ter diversos combinados de empresas estatais com preços absurdos). Em qualquer cidade europeia o valor do passe depende das zonas/coroas de utilização. Algo que também nunca percebi é porque razão é que para fazer um passe, em Lisboa demora uma semana e os sítios onde se podem pedir são extremamente limitados, e em Estocolmo demora 15 minutos e pode-se fazer em qualquer estação. Em algumas cidades europeias existe também a possibilidade de fazer um pagamento anual, com um desconto significativo. No distrito de Lisboa, qualquer passe combinado torna-se proibitivo e os passes de quem mora na margem sul são assustadores.
- Criação de residências para estudantes, nas periferias, mas com uma rede eficaz de transportes. Em Estocolmo, a mítica zona residencial de estudantes, Lappis, fica fora do centro numa zona verde, acessível por metro e autocarro, onde há cerca de 45 edifícios com 4-6 andares e 10-12 apartamentos por andar. Na Polónia existe uma rede de residências e dormitórios. Por comparação a residência do IST (Instituto Superior Técnico) está quase em Moscavide e tem meia dúzia de camas
- Mudança de mentalidade relativamente ao alojamento. É e continua a ser prática comum, para um jovem, alugar um apartamento para morar sozinho, o que se torna mais caro do que alugar um quarto. Na Alemanha, a prática comum, tanto para estudantes como para jovens trabalhadores é viver num WG (Wohngemeinschaft). WG é uma palavra cara partilhar um apartamento com outras pessoas e alugar um quarto. É verdade que todos queremos a nossa privacidade, mas viver num WG é uma experiencia interessante, especialmente para quem vem de outras cidades para estudar ou trabalhar.
- Mudança de mentalidade relativamente ao trabalho. Cada vez mais deixa de existir a necessidade de ir para o local de emprego trabalhar. Com o advento das tecnologias existe a possibilidade e facilidade de trabalhar remotamente. Na empresa onde trabalho agora, todos os meus colegas não Portugueses e Romenos (curioso) com funções semelhantes trabalham a partir de casa. Num dos meus primeiros empregos, idem. Obviamente existem escritórios onde podem ir trabalhar e ter reuniões, mas não é obrigatório estar lá das 09h00 às 18h00. Para que conste, trabalho para uma das maiores empresas de software a nível global. Dá-se o caso dos escritórios das duas empresas onde trabalhei serem maiores em Lisboa do que em Madrid, Paris, Frankfurt, Berlim ou Hamburgo.
- Não é nada bom ter um país interessante e diverso como Portugal reduzido a duas ou três cidades. É necessário perder a dependência das grandes cidades. Existem diversas oportunidades fora delas, e claro a descentralização implicaria uma baixa na procura do arrendamento nas grandes cidades. A esmagadora maioria das empresas em Portugal têm as suas sedes ou em Lisboa ou no Porto. É engraçado contrastar com a Alemanha, onde as sedes de grandes empresas estão espalhadas por várias cidades e estados e essas próprias empresas ditam, muitas vezes, o crescimento das cidades à volta delas.
É importante pensarmos em medidas estruturais e não de circunstância [13], pois arriscamos-mos a voltar à velha Lisboa. Em sociedades diferentes, e arrisco-me a dizer em melhor estado do que a nossa, estas simples medidas funcionam. Porque razão é que somos invejosos ao ponto de tentarmos que impedir o progresso e a retoma económica do nosso país em vez de fazermos como se faz nos países que estão em melhores condições do que nós? A minha avó dizia-me quando era bem mais novo: “Junta-te aos bons e serás melhor que eles. Junta-te aos maus e serás pior que eles”. Queremos ser um país rico e ter a qualidade de vida de um país como a Suíça ou a Noruega, mas insistimos, permanentemente, em cair no facilitismo e apoiar medidas e atitudes diametralmente opostas.
Gostaria de terminar com uma famosa frase de Ronald Reagan. “Government’s view of the economy could be summed up in a few short phrases: If it moves, tax it. If it keeps moving, regulate it. And if it stops moving, subsidize it.”. Estamos a entrar na segunda fase.
Referências:
[1]
https://www.publico.pt/2001/08/20/jornal/lisboa-perdeu-252-mil-habitantes-em-20-anos-160962
[2]
http://www.cmjornal.pt/economia/detalhe/as-rendas-actuais-sao-exorbitantemente-altas
[3]
[5]
http://www.bbc.com/capital/story/20160517-this-is-one-city-where-youll-never-find-a-home
[6]
https://sverigesradio.se/sida/artikel.aspx?programid=2054&artikel=6283881
[8]
http://www.psd.pt/noticia/2954
[9]
https://fee.org/articles/airbnb-may-not-be-good-for-hotels-but-its-great-for-everyone-else/
[11]
https://sol.sapo.pt/artigo/607754/cds-quer-combater-alojamento-local-com-beneficios-fiscais-
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